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      新房东因自用要求房客搬离合理吗?

      发表时间:2019-1-8     浏览:101

      在德国租房签订合同时,租赁双方正常情况下可选择限定时间合同和无期限合同两种形式。如选择限定时间合同,即合同上对于租赁期限有着明确的规定,合同到期后租赁关系自动解除。租赁双方若未能提前签订续租合约,房客就必须搬离。若选择无期限合同,也就是合同中对租赁时间没有限定,租赁双方只有一方合法解约才能最终失效。这种合同实际上对房客提供了极大的保护,因为根据德国法律规定,房客可以自行决定何时解约无期限合同。

      若租赁合同为无期限合同,房东也可以因为自用原因单方面解约租赁合同。这里的自用不仅仅包括房东自己使用,也包含了房东亲属用房的情况。亲属可以是房东的配偶,父母,子女,兄弟姐妹等直系亲属,也可以是祖父母,孙子女,侄女,公婆或者岳父母,以及继子女。另外房东家庭成员的同居伴侣,护工或者保姆等需要用房,也属于民法中房东自用的范畴。

      房东单方面解约需要遵守法律要求通知期限。一般情况下,租房时间越长,需要提前通知解约的时间也越长。如房客居住时间少于5年,房东解约只需要提前3个月通知即可。租房时间在5至8年内,房东需要提前6个月通知解约。若房客居住时间已经超过8年,那么房东需要至少提前9个月通知。

      如有自用情况,房东需提交有关书面解约通知。其中必须详细说明哪位亲属为什么必须使用这个房屋。如果是家庭成员需要的话,还必须对该使用人实际生活的状况做出说明。要求房客搬走的时间也要明确写入解约通知中。

      若房客不愿意搬走,可以最晚在解约通知书提出搬出日期前两个月提出异议。房东没有遵守法律要求通知期限,没有写明哪位亲属以及出于什么原因需要该房屋,都是房客可以对解约提出的反驳理由。另外自住也必须在合情合理的范围内。若仅有一位亲属需要搬进如200平米房屋内居住,是不合理的。另外如果房东还有其他房产可满足其使用需要,那么提出自用解约也是不合理的。   

      房东合理收回出租房屋自用,对于很多租户来讲将会面临重新寻找合适房屋的问题以及繁琐的搬家工作。出于保护租客利益,德国民法第577a 条对新房东因为自用原因解约租房合同做出了通知时间限制的规定。若新房东购买时该房屋已被出租,那么他在购买房屋三年内不能以自住的名义解除租房合同。

      对此卡尔斯鲁厄联邦法院在最新的判决中明确做出了判决:房屋出售后,必须遵守三年的封锁解约期。也就是说三年内,房东不能以自住名义解约租户。在本判决中法院明确了该限制规定亦适用于法人公司。

      本案中,现今79岁被告自1981年与妻子以及女儿居住在法兰克福租用的一套三室一厅住房中。该房屋于2015年1月被出售给一家德国民法意义公司。被告于2015年5月收到原告的书面解约通知,既购买出租房屋4个月后。原告表示其公司一位股东需要该房屋自用。被告认为原告提出自用解约不合理。将入住公司股东为房屋中介,掌握大量出租房屋信息,可以非常方便的为自己找到合适的房屋。双方各持己见,于是原告将此案诉至法院。

      本案历经三审。虽然出租房屋在属于多个人共有,并且其中一位所有人有自住需要时,即可由房东提出解约。联邦法院通过本案例亦明确了在这种情况下,既法人公司或者多个人共同购买出租房屋后,也必须遵循民法第577a 条对房东因为自用原因解约租房合同做出的解约时间限制规定。也就是所自房屋购买之日起三年内房东是没有权利因为自用需求提出解除租赁合同要求的。

      该高院判决对房客利益提供了新的保护力度。杜绝了法人公司房东通过将出租房屋先出售然后以某个股东自用名义解除租赁合同而逃避法律要求解约通知期限的情况,最大程度的在时间上对房客利益加以了保护。

       


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